Lors de l'octroi de prêts hypothécaires, les banques seront tenues de souscrire à leurs propres frais une police d'assurance pour l'emprunteur. De plus, ils devront assurer non seulement l'immobilier, mais aussi la vie et la santé du prêteur et même les frais d'examen médical. Cependant, le prix des hypothèques pour les citoyens ne baissera pas particulièrement, puisque de nouvelles dépenses seront incluses dans le taux d'intérêt du prêt. Mais la procédure deviendra plus transparente - l'emprunteur découvrira immédiatement le coût total de l'hypothèque, et non lors de la signature des documents, comme c'est le cas actuellement. Cela signifie qu'il sera en mesure de comparer pleinement les offres des différentes banques.
La Banque de Russie a dévoilé un nouveau concept d'assurance hypothécaire, développé conformément à l'ordre du président de prendre des mesures pour réduire le coût des prêts hypothécaires. Les frais d'assurance sont l'une des composantes du coût total d'un prêt hypothécaire et souvent l'augmentent considérablement. Dans le même temps, les citoyens sont obligés de payer non seulement le produit d'assurance lui-même, mais aussi la commission de l'agence à la banque pour la promotion et la vente des polices d'assurance d'un assureur particulier, qui peut atteindre 40%.
Comment ça fonctionne
Désormais, selon la loi sur les hypothèques, les citoyens sont tenus d'assurer la propriété acquise. Le plus souvent, vous devez également souscrire une assurance contre les accidents et les maladies: ce n'est pas obligatoire par la loi, mais en pratique les banques réduisent le taux d'intérêt lors de son émission. L'emprunteur paie les frais d'assurance.
Un emprunteur ne peut souscrire une police d'assurance qu'auprès d'un assureur accrédité auprès d'une banque et, le plus souvent, lorsqu'il choisit une entreprise dans cette liste, il est guidé par la recommandation d'un employé de banque qui demande un prêt hypothécaire.
Le changement du programme d'État des prêts hypothécaires préférentiels sauvera-t-il les promoteurs?
Comme l'a noté la Banque centrale, le marché russe de l'assurance hypothécaire est actuellement assez concentré. Environ 16 assureurs y sont actifs. En 2019, ils ont collecté environ 42 milliards de roubles dans le cadre de plus de 8 millions de contrats. Dans le même temps, la plupart des contrats (plus de 80%) ont été conclus par seulement cinq organismes d'assurance.
Cette situation est une conséquence de la concentration actuelle du marché hypothécaire: 83% du nombre total de contrats existants (4,3 millions) se trouvent dans le portefeuille de prêts des cinq plus grandes banques.
Selon les calculs de la Banque centrale, le taux des prêts hypothécaires émis en 2019 était en moyenne de 9,94% et le coût total du prêt (assurance comprise) était de 11,41%. Le coût réel de l'assurance est en moyenne de 0,74% du montant de l'hypothèque, soit environ 16 000 roubles par an.
Dans le même temps, l'emprunteur ne peut pas recevoir immédiatement des informations sur le coût total du prêt. Il lui est annoncé immédiatement avant la conclusion du contrat, une fois la demande de prêt approuvée, le bien est sélectionné et les frais de traitement de tous les documents nécessaires sont payés. Au stade du choix d'une banque pour un prêt hypothécaire, l'emprunteur ne peut se concentrer que sur le taux d'intérêt du prêt.
Qui a besoin d'une assurance
Le prix de l'assurance ne change pas si le taux d'intérêt diminue, comme cela s'est produit, par exemple, au cours de la dernière année en raison de la baisse du taux directeur de la Banque de Russie. Ainsi, la part des frais d'assurance dans le coût total d'un prêt hypothécaire ne fait qu'augmenter.
La Banque centrale note que le niveau des paiements d'assurance sur les prêts hypothécaires est extrêmement bas (en 2019, les paiements d'assurance ne représentaient que 3% des primes collectées sur les assurances collatérales et 15% des primes sur les assurances vie et maladie) et la plupart des fonds collectés par les assureurs (85-97%) sont envoyés pour payer les frais d'agence pour la promotion et la vente des polices d'assurance (le plus souvent c'est la banque créancière), pour couvrir les frais de fonctionnement et au profit de l'assureur.
COVID-19 a changé les préférences des acheteurs d'appartements dans les nouveaux bâtiments
Si vous le souhaitez, l'emprunteur peut souscrire une assurance en dehors de la banque, en évitant le paiement de la commission, note le vice-président de l'Union panrusse des assureurs Viktor Dubrovnikin. Selon lui, le tarif de l'assurance obligatoire des biens immobiliers est en moyenne de 0,1% du montant assuré, ce qui, en règle générale, est égal au montant de la dette sur un prêt hypothécaire. Étant donné que le montant moyen d'un tel prêt est de 2,5 millions de roubles, le coût de l'assurance sera de 2,5 mille roubles la première année. Au cours de la deuxième année et des années suivantes, il diminuera proportionnellement à la diminution de la dette.
Le tarif de l'assurance vie volontaire dépend fortement de l'âge de l'emprunteur et varie de 0,18% à 0,6%, soit en moyenne environ 7 à 10 000 roubles la première année. Dans certaines banques, le refus de cette assurance n'affectera en rien l'intérêt hypothécaire, dans d'autres, il peut augmenter le coût de 0,5 à 1%.
Selon la même société "Ipoteka. Tsentr", le refus de l'assurance vie et titres entraînera une augmentation inévitable du taux de crédit en moyenne de 2% à 7%.
La taille de la commission de l'agence varie considérablement et peut aller de 10 à 40%, a déclaré Viktor Dubrovnikin. «C'est logique, puisqu'un établissement de crédit entreprend un certain travail: sélectionner un assureur, former un produit d'assurance, consulter, diffuser des documents. De nombreuses banques s'engagent à coopérer pleinement en matière d'assurance, y compris en participant au règlement des pertes », a-t-il expliqué.
Dans le même temps, c'est la banque qui s'intéresse le plus à l'assurance hypothécaire, note la Banque centrale. Lorsqu'un événement assuré se produit, l'argent lui reviendra - pour rembourser la dette de l'assuré sur l'hypothèque.
Les emprunteurs, en revanche, refusent l'assurance à chaque occasion, même si la banque augmente le taux d'intérêt - dans certains cas, le coût de l'assurance dépasse les économies d'intérêts. Outre les hypothèques, les contrats d'assurance (tant sur les biens que sur la vie et la santé) sont encore extrêmement rares en Russie.
«En général, l'intérêt de l'emprunteur est plutôt de minimiser les problèmes tels que le choix d'une compagnie d'assurance, la négociation avec une compagnie d'assurance sur le coût d'une police, l'élaboration et la conclusion d'un contrat d'assurance en plus d'un contrat de prêt et la participation au processus de régler le montant de la prestation d'assurance à la survenance d'un événement assuré. Un emprunteur hypothécaire individuel a rarement une position de négociation suffisamment forte pour obtenir les meilleures conditions de prix de l'assureur ou participer efficacement au processus de règlement des sinistres en cas de désaccord de l'assureur sans aide extérieure. Pour de nombreux citoyens, ces procédures sont une complication inutile de l'étape déjà stressante de la vie associée à l'obtention puis au remboursement d'un prêt hypothécaire », note la Banque de Russie.
L'hypothèque deviendra-t-elle moins chère
Le régulateur s'attend à ce que la conclusion d'un contrat d'assurance par la banque, et non par l'emprunteur, conduise à sa réduction de prix. Premièrement, la banque assure un pool entier d'emprunteurs à la fois et sera en mesure de négocier un coût des polices moins élevé. Deuxièmement, vous n'aurez pas à payer de commission d'agent aux banques, car la nécessité de promouvoir tel ou tel assureur disparaîtra d'elle-même. Selon les calculs de la Banque centrale, si l'approche proposée était appliquée, le coût d'une hypothèque en 2019 serait inférieur de 0,15 à 0,67 point de pourcentage.
Les hypothèques concessionnelles soutiendront-elles le marché immobilier?
Cependant, même en discutant du nouveau concept, l'Union panrusse des assureurs et l'Association des banques russes ont adressé un appel conjoint au président de la Banque de Russie Elvira Nabiullina, dans lequel ils ont souligné que «le coût d'une telle assurance ne peut que être compensée par une augmentation du taux d’intérêt du prêt. » L'Association des banques russes a estimé la croissance possible à 0,5-1 point de pourcentage.
«Les emprunteurs, malheureusement, ne bénéficieront pas des conditions changeantes. Les frais seront supportés par les banques, qui les indemniseront aux frais de l'emprunteur, par exemple en augmentant le taux. Les taux d'intérêt sur les prêts, compte tenu du nouveau régime d'assurance hypothécaire, pourraient augmenter d'environ 0,3 à 0,5 point de pourcentage », a déclaré Olga Bazhutina, directrice générale d'Ipoteka. Tsentr.
Il est encore difficile de dire à quel point le taux augmentera, dit Viktor Dubrovnikin. «Le taux hypothécaire est une histoire très compétitive et est constamment ciblé par le gouvernement. Très probablement, il n'y aura pas de transfert direct du profit perdu dans le coût de l'hypothèque », a-t-il déclaré.
L'Union panrusse des assureurs estime qu'au lieu de déplacer les coûts, l'État aurait dû établir une norme minimale pour un produit d'assurance et contrôler la divulgation de toutes les informations au consommateur. Et lui-même pourra choisir quel produit et où acheter.
De son côté, la Banque centrale est convaincue que "maintenir la pratique actuelle de payer par les emprunteurs des frais d'agence importants pour l'achat de polices d'assurance afin de maintenir une fréquence élevée de communication avec les assureurs semble inapproprié".
Au vu de la tendance à la baisse du taux directeur, il se pourrait bien que le prix de l'hypothèque n'augmente pas, explique la conseillère financière indépendante Natalya Smirnova.
«Il est probable que l'on puisse voir le taux directeur de 4% et les conditions ne changeront pas, il n'y aura pas de hausse significative des prix. De plus, il ne faut pas oublier que pendant la pandémie, les banques ont été confrontées à une baisse de leur pouvoir d'achat, il serait donc déraisonnable maintenant de trop augmenter les taux, sinon il y a un risque de perdre des clients potentiels », explique-t-elle.
Qu'est-ce que l'emprunteur obtiendra
Ainsi, en plus de l'assurance des biens, il devient obligatoire pour les citoyens de souscrire une police d'assurance vie et maladie. Le concept précise la liste minimale des risques assurés. Par exemple, en assurance de biens, il s'agit de pertes ou de dommages consécutifs à un incendie, une explosion, une inondation, des catastrophes naturelles, des actions illégales de tiers, des défauts structurels. En assurance vie et maladie - cession du groupe d'invalidité I ou II, décès de l'emprunteur suite à un accident ou une maladie.
Avant la conclusion du contrat, la compagnie d'assurance peut envoyer le citoyen pour un examen médical - aux frais de la banque, si le contrat est conclu ultérieurement.
D'une part, c'est bien, car en cas de problèmes de santé, l'assurance couvrira les versements hypothécaires, et en cas de décès, la famille ne sera pas sous la menace d'une expulsion.
«Les emprunteurs ne pourront pas refuser l'assurance pour économiser de l'argent, et par conséquent ils ne se retrouveront pas dans une situation où il n'y a rien pour payer l'hypothèque et la famille peut perdre un appartement si la situation ne se rétablit pas (les vacances hypothécaires ne sont pas prévues pendant une longue période). Et il s'avère que l'emprunteur est définitivement protégé des risques », déclare Natalya Smirnova.
En revanche, vous ne pourrez pas refuser l'assurance et vous devrez la payer, cousue dans le corps du prêt, pendant de nombreuses années jusqu'à ce que l'hypothèque soit intégralement remboursée. Certes, le coût de l'assurance sera réparti et, par conséquent, pas si perceptible. Maintenant, il est payé une fois par an, plus les paiements hypothécaires, et ces dépenses sont généralement sensibles au budget.
Désormais, avec un remboursement anticipé du prêt, une partie de l'assurance peut être restituée, déduction faite du nombre de mois restant et des commissions d'assurance. Ou vous ne pouvez pas le retourner, alors la police sera valide jusqu'à la fin de l'année payée. Désormais, puisque le coût de l'assurance sera réparti de la même manière que les intérêts sur une hypothèque, elle se terminera automatiquement avec le dernier paiement anticipé.
Étant donné que le prix de l'assurance sera immédiatement inclus dans les taux d'intérêt du prêt, il deviendra plus facile pour les citoyens de comparer le coût total de l'hypothèque dans différentes banques. Et c'est peut-être le seul vrai plus de la réforme.
